계약서에 도장 찍기 직전에야 “복비가 얼마죠?”라고 묻는 경우가 많습니다. 그런데 중개수수료 계산은 계약 전에 해봐야 협의가 가능합니다. 중개보수는 법으로 상한이 정해져 있고, 그 안에서 얼마를 낼지는 협의 사항이기 때문입니다. 이 글에서 2026년 주택 요율표와 월세 환산 계산법, 오피스텔 기준, 그리고 실무에서 자주 다투는 상황별 부담 주체까지 정리합니다.
계약 전 확인할 것들은 전세보증보험 가입조건과 전월세 신고제 글에서 함께 확인하세요.
중개수수료의 원리 — 상한요율 이내 ‘협의’
중개수수료(법정 명칭: 중개보수)는 공인중개사법에 따라 시·도 조례로 상한요율이 정해져 있습니다. 두 가지 원칙만 기억하면 됩니다.
- 상한 초과는 불법 — 요율표보다 많이 받으면 법 위반이며, 초과분은 돌려받을 수 있습니다.
- 상한 이내는 협의 — 요율표 숫자는 ‘최대치’일 뿐, 반드시 그만큼 줘야 하는 것이 아닙니다. 계약 전에 보수를 얼마로 할지 정하고 계약서에 명시하는 것이 원칙입니다.
또 하나, 중개보수는 매도인·매수인(임대인·임차인)이 각자 중개사에게 지급합니다. “양쪽 것을 한쪽이 다 낸다”는 요구는 응할 의무가 없습니다. 내 몫의 상한액이 얼마인지는 아래 요율표에 거래금액을 대입하면 1분 안에 나옵니다.
2026년 주택 요율표 (서울 기준)
| 거래금액 | 매매 상한요율 | 임대차 상한요율 |
|---|---|---|
| 5천만 원 미만 | 0.6% (한도 25만) | 0.5% (한도 20만) |
| 5천만~1억 원 | 0.5% (한도 80만) | 0.4% (한도 30만) |
| 1억~2억 원 | 0.5% (한도 80만) | 0.3% |
| 2억~6억 원 | 0.4% | 0.3% |
| 6억~9억 원 | 0.4% | 0.4% |
| 9억~12억 원 | 0.5% | 0.4% |
| 12억~15억 원 | 0.6% | 0.5% |
| 15억 원 이상 | 0.7% | 0.6% |
대부분의 시·도가 같은 요율을 쓰지만 조례에 따라 소폭 다를 수 있고, 기준은 중개사무소 소재지의 시·도 조례입니다. 정확한 표는 찾기쉬운 생활법령정보에서 확인할 수 있습니다.
계산 예시를 들면, 3억 원 아파트 매매는 0.4%를 적용해 최대 120만 원, 2억 원 전세는 0.3%로 최대 60만 원, 6억 원 전세는 구간이 올라가 0.4%로 최대 240만 원입니다. 구간 경계를 살짝 넘는 거래라면 요율이 한 단계 뛰므로, 보증금을 조금 조정해 구간 아래로 맞추는 것도 실전에서 쓰이는 방법입니다.
여기에 중개사가 일반과세자라면 부가세 10%가 별도로 붙는 경우가 많으니, 협의 때 “부가세 포함 금액인지”까지 확인해야 합니다. 간이과세자라면 부가세 부담이 다르므로, 사무소에 게시된 사업자등록증과 중개보수 요율표를 확인하면 됩니다. 중개사무소에는 요율표를 게시할 의무가 있어, 벽에 붙은 표와 청구 금액을 대조하는 것만으로도 과다 청구를 거를 수 있습니다.
월세 중개수수료 계산 — 보증금 + 월세 × 100
월세는 보증금과 월세를 하나의 거래금액으로 환산해 요율을 적용합니다.
- 환산 거래금액 = 보증금 + (월세 × 100)
- 이 금액이 5천만 원 미만이면 = 보증금 + (월세 × 70)으로 다시 계산
곱하는 숫자가 100에서 70으로 줄어드는 두 번째 규칙은 소액 월세 세입자의 부담을 낮춰주는 장치이므로, 원룸 월세라면 대부분 이 재계산 규칙의 혜택을 받습니다.
예를 들어 보증금 1,000만 원에 월세 50만 원이면 1,000만 + 5,000만 = 6,000만 원이므로 0.4% 요율로 최대 24만 원입니다. 보증금 500만 원에 월세 30만 원이면 환산액 3,500만 원으로 5천만 미만이라 월세×70으로 재계산해 500만 + 2,100만 = 2,600만 원, 0.5% 적용 시 13만 원이 상한입니다.
오피스텔·상가는 요율이 다르다
주거용으로 살더라도 오피스텔은 주택 요율표를 쓰지 않습니다.
- 전용 85㎡ 이하 + 부엌·화장실·목욕시설을 갖춘 오피스텔 — 매매 0.5%, 임대차 0.4%
- 그 외 오피스텔, 상가, 토지 — 매매·임대차 모두 0.9% 이내 협의
원룸형 오피스텔 월세라면 대부분 임대차 0.4%가 적용되지만, 업무용 기준(0.9%)으로 청구하는 경우가 있으니 계약 전에 어느 기준인지 확인해야 합니다. 판단 기준은 등기부나 건축물대장의 용도가 아니라 실제 갖춘 시설 요건이므로, 부엌·화장실·목욕시설이 있는 85㎡ 이하 오피스텔이라면 0.4% 기준을 당당히 요구할 수 있습니다.
협의는 언제, 어떻게 꺼낼까
협의의 성패는 타이밍입니다. 계약서를 쓰기 전, 매물을 정한 직후가 협의의 적기입니다. 이때는 중개사도 거래를 성사시키고 싶은 시점이라 조정 여지가 가장 큽니다. 반대로 잔금일에 이르러서는 협상력이 거의 없습니다. “상한요율이 아니라 0.3%로 하고 싶다”처럼 구체적 숫자로 제안하고, 합의된 금액을 계약서 중개보수란에 기재해 달라고 요청하세요. 같은 중개사에게 매도와 매수를 함께 맡기는 경우, 같은 건물에서 여러 건을 계약하는 경우라면 조정 폭이 더 커지는 것이 일반적입니다.
실무에서 자주 다투는 3가지
- 중도 퇴거 시 복비 — 계약기간 중에 나가면서 새 세입자의 중개보수를 임차인이 내는 관행이 있지만, 새 임대차계약의 당사자는 임대인이므로 법적 지급 의무는 임대인에게 있습니다. 임차인 부담은 어디까지나 합의 사항이니, 부담하기로 했다면 금액을 명확히 정하고 이체 기록을 남기세요.
- 계약이 깨졌을 때 — 계약이 일단 성립한 뒤 당사자 사정으로 해제됐다면 중개사는 이미 완성한 중개에 대한 보수를 청구할 수 있습니다. 반대로 계약 자체가 성사되지 않았다면 보수 지급 의무가 없습니다.
- 영수증 — 중개보수도 현금영수증 발급 대상입니다. 연말정산·양도세 필요경비 증빙과 분쟁 대비를 위해 반드시 받아두세요.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 요율표 최대 금액을 다 줘야 하나요? 아닙니다. 요율표는 상한일 뿐이며 그 이내에서 협의로 정합니다. 협의는 계약서 작성 전에 해야 효과가 있고, 정한 금액은 계약서의 중개보수란에 기재해 두는 것이 안전합니다.
Q. 갱신 계약도 복비를 내야 하나요? 같은 중개사를 통해 갱신 계약서를 새로 쓰면 중개보수가 발생할 수 있지만, 임대인과 직접 재계약하면 중개보수는 없습니다. 대필 수준의 계약서 작성만 의뢰하는 경우 소액의 작성 대행료를 협의하는 것이 일반적입니다.
Q. 법정 상한보다 많이 냈다면 돌려받을 수 있나요? 가능합니다. 상한 초과 수수는 공인중개사법 위반으로, 초과분 반환을 요구할 수 있고 관할 지자체에 신고할 수도 있습니다. 영수증·이체 기록이 근거가 됩니다.
Q. 지금 집을 빼고 새집으로 가면 복비를 두 번 내나요? 거래 건마다 별도로 발생합니다. 지금 집의 새 계약 관련 부담(합의 시)과 새집 계약의 임차인 몫은 각각의 거래이므로, 이사 예산을 짤 때 두 건을 모두 계산에 넣어야 합니다. 같은 중개사가 양쪽을 모두 중개한다면 묶어서 협의할 여지가 있습니다.
Q. 복비는 언제 주나요? 통상 잔금일에 지급하지만, 약정하면 다른 시점도 가능합니다. 잔금 전에 미리 달라는 요구에 응할 의무는 없으니 계약서의 지급 시기 약정을 따르면 됩니다.
마무리 — 계약서 쓰기 전 5분이 복비를 줄인다
부동산 중개수수료 계산의 핵심은 세 가지입니다. 요율표는 상한일 뿐 협의가 원칙이라는 것, 월세는 보증금+월세×100으로 환산한다는 것, 오피스텔은 별도 기준이라는 것. 계약 전에 내 거래의 상한액을 미리 계산해 가면, 협의의 출발점이 달라집니다. 도장 찍기 전 5분의 계산이 수십만 원을 아낍니다. 그리고 협의 결과가 어떻든, 정한 금액을 계약서에 적고 영수증을 받는 두 가지만 지키면 복비 분쟁의 대부분은 예방됩니다. 큰돈이 오가는 계약일수록, 수수료도 감이 아니라 계산으로 접근하시기 바랍니다.
이 글은 2026년 7월 기준 공인중개사법 시행규칙과 서울특별시 조례 요율을 바탕으로 작성했습니다. 지역별 요율은 소폭 다를 수 있으니 계약 전 해당 시·도 조례 또는 생활법령정보에서 확인하시기 바랍니다.
