전세 만기가 다가오면 세입자의 머릿속엔 두 가지 시나리오가 돕니다 — “집주인이 얼마나 올려달라고 할까”, “나가라고 하면 어쩌지”. 이 두 상황을 모두 법으로 제어하는 장치가 계약갱신청구권입니다. 한 번 쓰면 2년을 더 살 수 있고 인상은 5%로 묶이지만, 행사 기한을 하루라도 넘기면 권리가 사라지는 시간제한형 권리이기도 합니다. 2026년 기준 행사 방법과 집주인의 거절에 맞서는 법까지 정리합니다.
계약갱신청구권 행사 기간과 방법
- 기간: 임대차 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 의사가 도달해야 합니다. 예를 들어 만기가 12월 31일이면 10월 31일 0시 전까지 전달 완료
- 횟수: 임차 기간 전체에서 1회, 갱신되면 2년 보장 (기본 2년 + 갱신 2년 = 최대 4년)
- 방법: 형식 제한이 없어 문자·통화로도 가능하지만, 반드시 “계약갱신청구권을 행사합니다”라고 명시하고 기록을 남기세요. 그냥 “연장하고 싶어요”라고만 하면 나중에 합의 갱신인지 갱신권 행사인지 다툼이 생깁니다. 분쟁 소지가 보이면 내용증명이 가장 안전합니다
전세든 보증부 월세든 동일하게 적용되며, 집주인의 동의는 요건이 아닙니다.
세입자의 3대 무기
갱신권을 행사하면 세 가지 효과가 한꺼번에 발생합니다.
| 무기 | 내용 |
|---|---|
| 5% 상한 | 보증금·월세 인상은 직전 계약의 5% 이내 (합의해도 초과분은 무효) |
| 2년 보장 | 동일 조건으로 2년 연장, 집주인 변심 불가 |
| 자유 해지권 | 갱신 후 임차인은 언제든 해지 통보 가능, 3개월 뒤 효력 |
세 번째가 가장 저평가된 무기입니다. 갱신권으로 연장하면 나는 2년을 보장받으면서도 언제든 3개월 통보로 나갈 수 있는, 세입자에게만 열려 있는 비대칭 옵션이 생깁니다. 이직·매매 등 변수가 있는 사람일수록 합의 갱신(새 계약서 2년 구속)보다 갱신권 행사가 유리한 이유입니다.
집주인이 거절할 수 있는 경우 — 9가지뿐
임대인의 거절은 법이 정한 9가지 사유로 한정되고, 입증 책임도 임대인에게 있습니다. 실무에서 문제 되는 것은 사실상 네 가지입니다.
- 임대인 본인 또는 직계존비속의 실거주 (분쟁의 대부분)
- 임차인이 2기분 차임을 연체한 사실 (연속이 아니어도 합계 2개월치면 해당)
- 무단 전대, 고의·중대한 과실로 주택 파손
- 철거·재건축 (객관적 계획 필요)
“보증금을 더 받고 싶어서”, “세입자가 마음에 안 들어서”는 사유가 아닙니다. 이런 이유로 거절당했다면 갱신권 행사를 기록으로 남기고 그대로 거주하면 되고, 다툼이 이어지면 주택임대차분쟁조정위원회 조정을 신청할 수 있습니다.
실거주 거절 — 사후 감시와 손해배상
가장 흔한 거절 카드인 “내가 들어와 살겠다”는 사후 책임이 따라붙습니다. 실거주를 이유로 내보낸 뒤 정당한 사유 없이 갱신됐을 2년 안에 제3자에게 세를 놓으면, 전 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다. 배상액은 ①거절 당시 환산월차임 3개월분 ②새 임차료와의 차액 2년분 ③실제 손해액(이사비·중개보수 등) 중 가장 큰 금액입니다.
감시 방법도 있습니다. 이사 나온 뒤 주민센터에서 그 주택의 확정일자 부여 현황을 열람하면 새 세입자가 들어왔는지 확인할 수 있습니다. 열람 방법과 확정일자 제도 자체는 전입신고 확정일자에서 정리했습니다.
갱신할 때 함께 챙길 것
- 묵시적 갱신 전략: 집주인이 만기 6~2개월 전에 아무 통보를 하지 않으면 같은 조건으로 자동 연장(묵시적 갱신)되는데, 이는 갱신권 사용으로 카운트되지 않습니다. 인상 요구가 없다면 조용히 묵시적 갱신으로 넘어가 갱신권을 아껴두는 것이 상책입니다.
- 보증금이 오르면: 5% 이내라도 증액분 계약서에 확정일자를 새로 받고, 30일 이내 임대차 신고까지 해야 증액분의 우선변제 순위가 확보됩니다.
- 갱신 시점 재점검: 갱신은 위험을 재검증할 기회입니다. 등기부등본으로 새 근저당이 없는지 확인하고, 갱신 계약도 계약기간 1/2 전까지는 전세보증보험 가입이 가능하니 미가입 상태라면 이번에 갖추세요. 공식 해설은 국토교통부 임대차 제도 안내에서 확인할 수 있습니다.
- 계약서 성격 문구 확인: 재계약서나 문자에 “임차인의 계약갱신요구권 행사에 의한 갱신”인지, 단순 “합의 갱신”인지를 분명히 남기세요. 이 한 줄에 따라 5% 상한, 자유 해지권, 갱신권 잔존 여부가 전부 달라집니다 — 나중에 다투게 되는 지점의 대부분이 여기입니다.
자주 묻는 질문
Q. 집주인이 바뀌었는데 새 주인에게도 쓸 수 있나요? 타이밍이 관건입니다. 새 주인의 소유권 이전 등기 전에 이미 갱신권을 행사했다면 새 주인이 이를 승계하지만, 등기가 넘어간 뒤라면 새 주인이 실거주를 이유로 거절할 수 있습니다. 매매 소문이 돌면 행사 가능 기간이 열리는 즉시 기록을 남기는 것이 유리합니다.
Q. 묵시적 갱신으로 2년을 더 살았는데 또 연장할 수 있나요? 가능합니다. 묵시적 갱신은 갱신권 행사가 아니므로, 그 기간이 끝날 때 갱신권 1회를 새로 행사할 수 있습니다.
Q. 갱신 후 중간에 나가면 중개수수료는 누가 내나요? 갱신권 행사로 연장된 계약을 임차인이 해지하는 경우, 통상 새 세입자 중개보수는 임대인이 부담하는 것으로 봅니다. 해지 효력은 통보 3개월 뒤 발생하므로 그때까지의 월세·관리비는 부담해야 합니다.
Q. 갱신권을 행사했는데 집주인이 아무 답이 없으면 어떻게 되나요? 회신은 요건이 아닙니다. 계약갱신청구권은 임차인의 의사표시가 임대인에게 도달하는 순간 효력이 생기는 권리라서, 집주인이 동의하지 않거나 무응답이어도 계약은 동일 조건으로 2년 갱신됩니다. 새 계약서를 쓰지 않아도 되며, 도달 사실을 증명할 기록(문자 수신 확인, 내용증명 배달 조회)만 확보해 두면 충분합니다.
Q. 5%보다 더 올려주기로 이미 합의했는데 무를 수 있나요? 갱신권을 행사한 갱신이라면 5% 초과분은 법적으로 무효라 반환을 요구할 수 있습니다. 다만 갱신권을 쓰지 않은 합의 갱신이었다면 상한이 적용되지 않으므로, 당시 어떤 형태였는지가 쟁점이 됩니다.
Q. 보증금을 시세대로 올려서 재계약했는데, 그럼 갱신권을 쓴 건가요? 아닙니다. 갱신권을 행사하지 않고 서로 합의해 5%를 넘겨 인상한 재계약은 갱신요구권 행사로 보지 않는다는 것이 국토교통부의 공식 해석입니다. 즉 갱신권 1회는 그대로 살아 있고, 새 계약의 만기 6~2개월 전에 행사해 그때는 5% 상한을 적용받을 수 있습니다. 다만 합의 재계약 기간에는 갱신권 행사 때와 달리 자유 해지권이 없어 계약 기간에 구속된다는 점은 알아두세요.
Q. 갱신권을 이미 써서 4년을 채웠습니다. 다음 재계약은 어떻게 되나요? 이때부터는 법의 보호 장치가 사라집니다. 갱신권은 1회뿐이므로 이후 재계약은 신규 계약과 같아서, 5% 상한 없이 시세 기준으로 협상하게 됩니다. 2020년에 제도가 도입된 뒤 갱신권을 쓴 세입자들의 4년이 만료되는 시기가 바로 요즘이라 이 질문이 부쩍 늘었습니다. 만기 6개월 전부터 주변 시세를 조사해 협상 근거를 준비하고, 인상 폭이 크다면 이사 비용과 비교해 판단하세요. 집주인 입장에서도 공실과 중개보수를 감안하면 기존 세입자와의 적정 인상이 유리한 경우가 많아, 협상의 여지는 생각보다 넓습니다.
마무리
계약갱신청구권의 결론은 세 가지입니다. 만기 6~2개월 전이라는 시간 창을 놓치지 말 것, “갱신권 행사”를 명시해 기록으로 남길 것, 그리고 인상 없는 갱신이라면 묵시적 갱신으로 권리를 아껴둘 것. 4년의 주거 안정은 법이 이미 보장하고 있습니다 — 남은 건 기한 안에 그 권리를 꺼내 쓰는 일뿐입니다.
